Znalec

Priemerné hodnotenie
[Spolu: 103 Priemer: 4.6]

znalec, znalecky posudok, hypoteka

 

Znalec vypracováva znalecký posudok k nehnuteľnostiam na celom území Slovenka. Znalecký posudok dodaný našimi znalcami je akceptovaný všetkými bankami.

Znalec v odbore Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností vypracováva znalecký posudok konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku, pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom (hypotékou), ručením a podobne.

Nemáte čas a chuť hľadať vhodného znalca?
Nehľadajte a kontaktujte najvýhodnejšieho znalca

Znalec je povinný vykonávať znaleckú činnosť:

  • osobne, ak ide o fyzickú osobu (to neplatí, ak osobitný predpis ustanovuje inak)
  • riadne a v určenej lehote,
  • účelne, hospodárne a
  • nestranne.

Znalec je povinný byť poistený na zodpovednosť z výkonu činnosti znalca

Znalec je zapísaný do zoznamu znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky, ak:

  • je spôsobilý na právne úkony v plnom rozsahu,
  • je bezúhonný,
  • získal vzdelanie v odbore, ktorý je predmetom písomnej žiadosti o zápis,
  • skončil osobitné vzdelávanie o spôsobe výkonu činnosti znalca, tlmočníka alebo prekladateľa
  • vykonáva prax v odbore, ktorý je predmetom činnosti, v trvaní najmenej päť rokov a v prípade znalcov najmenej sedem rokov,
  • zložil skúšku z odboru alebo odvetvia, ktoré je predmetom žiadosti o zápis, a ktorou preukazuje svoju odbornú spôsobilosť
  • úspešne skončil špecializované vzdelávanie, ak ide o zapísanie do zoznamu pre odbor alebo odvetvie, ktoré je: doprava cestná, ekonómia a manažment, elektronické komunikácie, elektrotechnika, lesníctvo, poľnohospodárstvo, stavebníctvo, strojárstvo,
  • má materiálne vybavenie postačujúce na výkon činnosti v odbore alebo odvetví, ktoré je predmetom písomnej žiadosti o zápis,
  • nebol v posledných troch rokoch právoplatne vyčiarknutý zo zoznamu znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, alebo mu nebol uložený zákaz výkonu činnosti,
  • zložil sľub.

Znalecká činnosť

Znalecká činnosť je špecializovaná odborná činnosť vykonávaná za podmienok ustanovených v tomto zákone znalcami pre zadávateľa.

Úkonmi znaleckej činnosti sú najmä:

  • znalecký posudok a jeho doplnok,
  • odborné stanovisko alebo potvrdenie
  • a odborné vyjadrenie a vysvetlenie.

Legislatíva:

  • Zbierka zákonov č. 382/2004 – zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
  • Zbierka zákonov č. 490/2004 – VYHLÁŠKA Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov
  • Zbierka zákonov č. 491/2004 VYHLÁŠKA Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky, o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov

 

Zdroje

ZNALEC, TLMOČNÍK, PREKLADATEĽ



znalec, znalecky posudok, hypoteka

Fyzická osoba – podnikateľ môže vykonávať činnosť ako znalec po zápise do zoznamu znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vykonáva Ministerstvo spravodlivosti SR.

Získanie oprávnenia pre výkon činnosti ako znalec či odhadca nehnuteľností sa riadi zákonom č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch.

Podľa tohto zákona, žiadateľ o zápis do zoznamu znalcov:

  • musí byť spôsobilý na právne úkony v plnom rozsahu
  • spôsobilosť v plnom rozsahu vznikne plnoletosťou, t.j. dovŕšením 18. roku života alebo uzavretím manželstva
  • je bezúhonný
  • za bezúhonnú osobu sa považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za úmyselný trestný čin, prípadne za trestný čin s nepodmienečným odňatím slobody
  • disponuje príslušným vzdelaním v odbore
  • preveruje sa adekvátne vzdelanie v odvetví alebo v odbore, pre ktoré žiada zápis do zoznamu znalco-
  • absolvoval osobitný kurz o spôsobe výkonu činnosti znalca
  • tzv. odborné minimum vykonávajú znalecké ústavy poverené ministerstvom, v rozsahu minimálne 30 vyučovacích hodín, s cieľom aby budúci znalci nehnuteľností získali základné vedomostí pre výkon znaleckej činnosti
  • študijný program odborného minima je schvaľovaný ministerstvom a zameraný je najmä na metodiku, ktorou sa riadi odhadca nehnuteľností pri výkone svojej činnosti, spôsob vedenia denníka, formálne a obsahové náležitosti znaleckého úkonu či na získanie základných vedomostí právnych predpisov, týkajúcich sa znaleckej činnosti
  • odborné minimum sa ukončuje vykonaním písomnej skúšky a ústnej skúšky, po jeho zložení majú znalci nehnuteľností o.i. potrebné znalosti ako tvoriť znalecký posudok
  • má minimálne 7 ročnú prax v odbore
  • znalec tiež zložil odbornú skúšku v odbore, ktorý je predmetom žiadosti
  • odborná skúška sa skladá z písomnej a ústnej časti. V písomnej časti žiadateľ o zápis do zoznamu znalcov dokazuje teoretickú pripravenosť zo znalosti všeobecne záväzných právnych predpisov o podmienkach výkonu znaleckej činnosti a zo znaleckého posudku. Ústnou časťou dokazuje odhadca nehnuteľnosti jeho doterajšie praktické skúsenosti z odboru alebo odvetvia, pre ktoré žiada zápis a osobnostné predpoklady na výkon znaleckej činnosti
  • v kalendárnom roku sa uskutočňuje minimálne jedna odborná skúška v každom odbore a každom odvetví
  • úspešne ukončil špecializované vzdelávanie, ak ide o zapísanie do zoznamu pre odbor alebo odvetvie, ktorým je: cestná doprava, ekonómia a manažment, elektronické komunikácie, elektrotechnika, lesníctvo, poľnohospodárstvo, stavebníctvo, strojárstvo
  • cieľom špecializovaného vzdelávania je, aby boli znalci nehnuteľností pripravení na praktický výkon činnosti uplatnením teoretických znalostí v danom odbore alebo odvetví. Vzdelávacími inštitúciami sú v tomto prípade znalecké ústavy s licenciou od ministerstva, pričom rozsah špecializovaného vzdelávania je určený na minimálne 300 hodín.
  • disponuje materiálnym vybavením potrebným pre výkon činnosti znalca
  • znalci, resp. žiadatelia prikladajú doklady potvrdzujúce vlastníctvo hnuteľných a nehnuteľných vecí, nájomné zmluvy alebo čestné vyhlásenie, že potrebným vybavením disponuje, nakoľko znalecký posudok je dokument, pri ktorého tvorbe odhadca nehnuteľností musí používať napríklad aj špeciálne meracie a iné prístroje.
  • nemá zákaz výkonu činnosti ani nebol vyčiarknutý zo zoznamu znalcov, tlmočníkov a prekladateľov za obdobie posledných troch rokov
  • ku žiadosti sa prikladá čestné vyhlásenie o tom, že odhadca nehnuteľností môže vykonávať funkciu ako znalec a zoznam znalcov obsahuje stále aj jeho meno
  • musí zložiť sľub
  • sľub skladajú verejne na Ministerstve spravodlivosti SR do rúk ministra všetci budúci znalci
  • žiadateľ sľub v znení „Sľubujem na svoju česť a svedomie, že pri výkone svojej činnosti budem dodržiavať Ústavu Slovenskej republiky, ústavné zákony, zákony a ostatné všeobecne záväzné právne predpisy a morálne a etické zásady výkonu tejto činnosti, že svoju činnosť budem vykonávať osobne, nestranne a nezaujato podľa svojho najlepšieho svedomia a vedomia, že budem plne využívať všetky svoje odborné znalosti a že zachovám mlčanlivosť o skutočnostiach, o ktorých som sa pri výkone činnosti dozvedel“ potvrdí svojím podpisom v knihe sľubov znalcov, tlmočníkov a prekladateľov
  • má uzavreté poistenie
  • jedná sa o poistenie zodpovednosti za škodu tretej osobe, ktorá môže vzniknúť z výkonu jeho znaleckej činnosti, pričom poistku musí odhadca nehnuteľností predložiť pri kontrole kompetentnému orgánu
  • takéto poistenie, ktoré znalci nehnuteľností uzatvárajú, musí byť platné počas celej doby výkonu činnosti znalca s poistnou sumou na jednu poistnú udalosť minimálne vo výške 33 193 €

Ku žiadosti fyzická osoba ďalej prikladá:

  • životopis preukazujúci odborné zameranie
  • osvedčené kópie o dosiahnutom vzdelaní, napríklad diplomy, maturitné skúšky či výučné listy
  • výpis z registra trestov

Zoznam znalcov je listina, v ktorej nie sú len fyzické osoby, znalec môže byť aj právnickou osobou.

Ak je žiadateľom o zápis do zoznamu znalcov právnická osoba:

  • prikladá výpis z obchodného registra, zakladateľskú listinu alebo iný doklad potvrdzujúci hlavné zameranie spoločnosti, pričom hlavným zameraním musí byť činnosť v odbore, ktorý je predmetom žiadosti o zápis
  • minimálne traja jej spoločníci, členovia alebo zamestnanci v trvalom pomere s dobou neurčitou sú znalci nehnuteľností zapísaní v odbore, ktorý je predmetom žiadosti a zároveň nie sú spoločníkmi, členmi alebo zamestnancami inej právnickej osoby, ktorá je v zozname znalcov zapísaná
  • musí určiť zodpovednú osobu za výkon znaleckej činnosti, pričom táto osoba musí byť zapísaným znalcom a zároveň musí byť spoločníkom, štatutárom, členom štatutárneho orgánu alebo zamestnancom danej právnickej osoby
  • disponuje materiálnym vybavením potrebným pre výkon znaleckej činnosti
  • musí mať uzavreté poistenie zodpovednosti za prípadné škody vzniknuté výkonom činnosti

znalec, znalecky posudok, hypoteka

Žiadateľ o zápis do zoznamu znalcov môže využiť služby tzv. JKM – jednotných kontaktných miest, ktoré v procese vybavovania žiadosti vystupujú ako sprostredkovateľ medzi žiadateľom a príslušným orgánom. Ten však po prijatí žiadosti komunikuje s budúcim znalcom bez JKM a po splnení podmienok udeľuje oprávnenie pre výkon činnosti znalca. V prípade záujmu môže žiadateľ využiť služby JKM pre prihlásenie sa do zdravotnej poisťovne či u správcu dane.

Prostredníctvom JKM je tiež možné ohlásiť zmeny (meno, bydlisko, sídlo znalca,…) v zozname znalcov aj vyčiarknutie znalca zo zoznamu. Znalec, tlmočník alebo prekladateľ zapísaný v zozname má povinnosť oznámiť a písomne preukázať všetky zmeny v pôvodnom zápise ministerstvu najneskôr do 30 dní od tejto zmeny.

V prípade záujmu o vyčiarknutie znalca zo zoznamu znalcov musí byť ministerstvu doručená písomná žiadosť. Ministerstvo vyčiarkne znalca zo zoznamu znalcov ku dňu právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí. Do 15 dní od vyčiarknutia je fyzická či právnická osoba povinná odovzdať ministerstvu preukaz znalca a textovú časť úradnej pečiatky a zadávateľovi vrátiť podklady a spisy, ktoré mu zadávateľ odovzdal.

 

Zoznam znalcov pozná aj výnimky pri zapisovaní fyzickej a právnickej osoby

Ministerstvo spravodlivosti SR môže do zoznamu znalcov zapísať fyzickú i právnickú osobu, aj bez splnenia vyššie uvedených požiadaviek a to tzv. náhradným spôsobom zápisu. Ten zahŕňa dve základné podmienky. Prvou je, že znalci nehnuteľností musia preukázať, že sú oprávnení vykonávať činnosť znalca v niektorom členskom štáte EÚ alebo inom zmluvnom štáte Dohody o Európskom hospodárskom priestore. Druhou je, že zložia pred odbornou komisiou tzv. vyrovnávaciu skúšku, pričom v prípade, že sa jedná o PO, skúšku skladá aspoň jeden spoločník alebo zamestnanec v trvalom pracovnom pomere. Dokážu ňou, že spĺňajú odborné znalosti a schopnosti vo vzťahu k príslušnému odboru alebo odvetviu. Preverujú sa ňou či odhadca nehnuteľností má potrebné znalosti zo všeobecne záväzných právnych predpisov a technických noriem z odvetvia, pre ktoré žiada o zápis a ktoré nie sú vyžadované v krajine, pre ktorú má oprávnenie na činnosť znalca. V rámci vyrovnávacej skúšky sú znalci testovaní aj zo znalosti právnych predpisov Slovenskej republiky týkajúcich sa výkonu činnosti znalca a spôsobu ako správne vypracovať znalecký posudok.

Pri žiadosti o náhradný zápis do zoznamu znalcov SR ako FO musí odhadca nehnuteľností doložiť potvrdenie o výkone činnosti znalca v členskej krajine EÚ vydané príslušným orgánom danej krajiny alebo originálny výpis zo zoznamu znalcov vedený v členskej krajine EÚ a doklad o zložení vyrovnávacej skúšky.

Ak o náhradný zápis žiada odhadca nehnuteľností ako PO, predkladá doklad o výkone činnosti znalca alebo obdobnej činnosti v členskej krajine a tiež potvrdenie o zložení vyrovnávajúcej skúšky znalca minimálne jedného jej spoločníka, člena alebo zamestnanca.

znalec, znalecky posudok, hypoteka

Znalcom aj bez zápisu v zozname znalcov

Ak nie je v určitom odvetví alebo odbore zapísaná žiadna osoba alebo ak zapísaná osoba nemôže vykonať úkon, prípadne by náklady na vykonanie úkonu zapísaným znalcom boli neprimerane vysoké, môže byť pri konaní pred súdom či iným orgánom verejnej moci stanovená za znalca aj osoba, ktorá nie je zapísaná v zozname znalcov. Táto osoba má však tiež povinnosť zložiť sľub znalca.

Poplatky za vydanie znaleckého oprávnenia

Žiadateľ o zápis do zoznamu znalcov uhradí poplatok vo výške 165,50 € osobne v hotovosti do pokladne alebo kolkami správnemu orgánu, bankovým prevodom na účet orgánu alebo poštovou poukážkou.
Vďaka zaručenému elektronickému podpisu má žiadateľ možnosť žiadosť o zápis do zoznamu znalcov podať aj elektronicky. V tom prípade je možné výšku poplatkov znížiť až o 50 %.

METÓDY VÝPOČTOV, KTORÉ VYUŽÍVA ZNALEC PRE STANOVENIE HODNOTY STAVIEB A NEHNUTEĽNOSTÍ

Ak si chcete byť istý, že vybraný znalec má potrebné skúsenosti s hodnotením nehnuteľností, prípadne, že nebol sankcionovaný za určité priestupky pri znaleckej činnosti, overte si ho vo verejnom zozname, ktorý spravuje Ministerstvo spravodlivosti SR s názvom zoznam znalcov alebo sa obráťte na znaleckú organizáciu, ktorá je právnickou osobou a disponuje väčším množstvom znalcov. Naša spoločnosť pôsobí na celom území SR a zabezpečuje znaleckú činnosť pre všetky odbory a odvetvia, čo je možné si preveriť taktiež v zozname znalcov.

Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je možné vypočítať nasledovnými metódami:

    1. porovnávacia metóda
      • pre ohodnotenie nehnuteľností touto metódou sa musia porovnať minimálne 3 nehnuteľnosti s podobnými porovnávacími faktormi (lokalita, príslušenstvo, použité materiály, rozloha, vek stavby,…).
    2. výnosová metóda
        • znalci nehnuteľností ju používajú, keď tvoria znalecký posudok, v ktorom počítajú hodnotu pozemkov, ktoré sú schopné dosahovať výnos. Vypočíta sa podľa vzorca:


      kde

      • „OZ“ sa rozumie disponibilný výnos pozemku, ktorý je možné dosiahnuť pri správnom hospodárení formou jeho prenájmu. Ak sa jedná o poľnohospodárske a lesné pozemky, za OZ je možné v určitých prípadoch dosadiťrozdiel výnosov a nákladov z poľnohospodárskej alebo lesnej výroby.
      • „k“je úroková miera. Jej minimálna výška sa musí rovnať 1,5-násobku základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu.
    3. kombinovaná metóda
      • odhadca nehnuteľností ju využíva pre znalecké posudky pri stavbách, ktoré dosahujú alebo môžu dosahovať výnosy z prenájmu. Je kombináciou porovnávacej a výnosovej metódy.
    4. metóda polohovej diferenciácie
      • keď je výsledkom znaleckého skúmania znalecký posudok, znalci pri hodnotení nehnuteľností využívajú túto metódu najčastejšie spoločne s porovnávacou metódou. Keď znalec vypracováva znalecký posudok, stanovuje všeobecnú hodnotu zvlášť pre pozemky, zvlášť pre stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, a zvlášť pre byty a nebytové priestory
      • Stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov
        Koeficient polohovej diferenciácie sa môže stanoviť pre skupinu stavieb alebo jednotlivo pre každú stavbu. Výpočet vychádza zo vzorcaVŠHS= TH . kPD [€],kde

TH = technická hodnota stavby [€],kPD – koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase. Vychádza z metodiky určenej ministerstvom.

Keď znalci nehnuteľností spracúvajú znalecké posudky, pri určení koeficientu polohovej diferenciácie váhovým priemerom zohľadňujú najmä nasledovné faktory:

•kúpna sila a skladba obyvateľstva

•vzdialenosť od centra obce a občianska vybavenosť v okolí nehnuteľnosti

•typ nehnuteľnosti, jej aktuálny stav a prislúchajúce príslušenstvo, orientácia nehnuteľnosti na svetové strany

•okolitá výstavba, dostupnosť inžinierskych sietí

•blízkosť prírody v okolí a kvalita životného prostredia

•možnosť dosahovania výnosu z nehnuteľnosti a perspektíva ďalšieho rozširovania nehnuteľnosti

.

•Výpočet všeobecnej hodnoty bytov a nebytových priestorov

Znalecký posudok obsahuje výpočet hodnoty podľa vzorca VŠHS = TH . kPD [€], kde

TH = technická hodnota bytu a/ alebo nebytového priestoru [€], kPD – koeficient polohovej diferenciácie, ktorý vyjadruje vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase.

Pri stanovovaní kPD váhovým priemerom zohľadnia znalci okrem vlastného názoru spravidla tieto faktory:

•aktuálna situácia na trhu s bytmi v danej lokalite

•poloha bytového domu vo vzťahu k centru obce, občianska vybavenosť lokality

•súčasný technický stav bytu a bytového domu

•kvalita životného prostredia v okolí domu, zástavba v bezprostrednej blízkosti bytového domu a dopravná situácia lokality

•vybavenosť a príslušenstvo bytového domu aj bytu samotného, počet bytov v bytovom dome, poloha bytu v rámci bytového •domu, orientácia bytu k svetovým stranám

•možnosti zamestnania sa a aktuálna miera nezamestnanosti v danej lokalite

•skladba obyvateľstva v obytnom dome aj v danej časti obce

 

znalec, znalecky posudok, hypoteka

 

Znalecký posudok pre stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov a trvalých porastov

Pri výpočte všeobecnej hodnoty pozemkov sa rozlišujú:

a) pozemky v zastavanom území obce

Všeobecná hodnota sa vypočíta podľa základného vzťahu VŠHPOZ = M . VŠHMJ [€],

kde

M je rozloha pozemku v m2, VŠHMJ je jednotková všeobecná hodnota pozemku v €/m2. Môže sa stanoviť aj pre skupinu pozemkov. Vypočíta sa podľa vzťahu VŠHMJ = VHMJ . kPD [€/m2],kde

kPD je koeficient polohovej diferenciácie a VHMJ je jednotková východisková hodnota pozemku. Jej hodnotu určuje tabuľka príslušnej vyhlášky podľa jednotlivých krajov, miest či obcí podľa počtu obyvateľov. Napríklad v prípade Bratislavy je VHMJna úrovni 66,39€/m2, kým v mestách ako Poprad, Zvolen, Liptovský Mikuláš či Martin je hodnota len na úrovni 16,60 €/m2.

kPD sa vypočíta podľa vzťahu: kPD = kS . kV . kD . kF . kI . kZ . kR,

kde

kS= koeficient všeobecnej situácie (hodnota koeficientu je v rozmedzí 0,70 – 2,00)

kV – koeficient intenzity využitia pozemkov sa posudzuje podľa ich skutočného využitia k dátumu, ku ktorému odhadca nehnuteľností zo zoznamu znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR, pripravuje znalecké posudky. (0,50 – 2,00)

kD – koeficient dopravných vzťahov (0,80 – 1,20) sa určí takto:

kF – koeficient funkčného využitia územia (0,80 – 2,00) sa určí takto:

kI – koeficient technickej infraštruktúry pozemku (0,80 – 1,50). Hodnota koeficientu v danom intervale je závislá od finančnej, technickej a/ alebo inej náročnosti súvisiacej s napojením pozemku na infraštruktúru, pričom technická infraštruktúra pozemku sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné, prípadne obecné pozemky, ktorými môžu byť napríklad cesty či chodníky.

kZ – koeficient povyšujúcich faktorov (1,00 – 3,00). Povyšujúce faktory znalci používajú, ak už neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch.

kR – koeficient redukujúcich faktorov (0,20 – 0,99). Redukujúce faktory znalci nehnuteľností používajú, podobne ako v prípade kZ, ak neboli zohľadnené vo východiskovej hodnote alebo v predchádzajúcich koeficientoch.Ak sú na pozemku škody, hodnota koeficientu redukujúcich faktorov sa stanoví s ohľadom na ich predpokladané hodnoty.

Všetky faktory, ktoré vplývajú na jednotlivé koeficienty sú tabuľkovito stanovené, ako príklad uvádzame niekoľko vybraných pre každý koeficient:

kS – 8 rôznych úrovní koeficientu. 0,7 – 0,8 dosahujú pozemky nachádzajúce sa v oblasti mimo zastavaného územia určeného platnou územnoplánovacou dokumentáciou. Napr. 1,00 – 1,30 je koeficient pre centrá miest, ktoré majú 10 000 – 50 000 obyvateľov, obytné zóny miest nad 50 000 obyvateľov, obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50 000 obyvateľov, preferované oblasti vilových alebo rodinných štvrtí v centre i mimo centra mesta, oblasti rekreačných nehnuteľností vo výáznamných centrách cestovného ruchu, priemyselné a poľnohospodárske oblasti miest s viac ako 50 000 obyvateľmi. Najvyšší koeficient (1,80 – 2,00) majú pozemky umiestnené v najlepších lokalitách pre obchod v mestách s viac ako 100 000 obyvateľmi.

kV – 9 úrovní. Najnižší koeficient (0,5 – 0,7) dosahujú pozemky v záhradkárskych a chatových osadách, hospodárskych dvoroch podnikov s poľnohospodárskym zameraním a sídlach s koncentráciou sociálne vylúčeného obyvateľstva. Strednú hodnotu (1,00 – 1,05) dosahujú rodinné a bytové domy spoločne s ostatnými stavbami so štandardným vybavením, ktoré sú určené na bývanie; rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu; nebytové stavby so štandardným vybavením vybudované pre účely priemyslu, školstva, zdravotníctva, športu apod. Najvyššie koeficienty (1,30 – 2,00) dosahujú pozemky na exkluzívnych miestach v centrách miest s využitím pre nebytové viacpodlažné budovy s nadštandardným vybavenímurčenými pre obchod, kancelárie, kultúru či ubytovanie.

kD– 6 úrovní od 0,80 (pozemky nachádzajúce sa v odľahlých lokalitách a na samotách bez hromadnej dopravy, kde vedú len nespevnené cesty a z ktorých cesta do obce alebo mesta pri bežnej premávke trvá viac ako 30 min.) po 1,20 (pozemky, ktoré sú umiestnené v centrách miest s viac ako 100 000 obyvateľmi pri obchodných uliciach s hustou premávkou MHD)

kF – 5 úrovní výšky koeficientu. Najnižšie koeficienty (0,80 – 1,00) získajú výrobné územia, kde prevládajú plochy pre poľnohospodársku výrobu a tiež pozemky, ktoré slúžia pre osídlenie marginalizovaných skupín obyvateľstva. Naopak najvyššie koeficienty (1,50 – 2,00)dosahujú pozemky s prevažujúcou plochou pre obchod a služby s výbornou občianskou vybavenosťou v okolí.

kI – Pozemky môžu získať hodnotu koeficientu podľa 4 faktorov určujúcich ich výšku a to od 0,80, kam patria pozemkybez technickej infraštruktúry, t.j. pozemky, kde je možné sa pripojiť maximálne na jeden druh verejných inžinierskych sietí, do 1,50, ktorú môžu získať pozemky nachádzajúce sa v lokalitách, kde je možné napojenie na viac ako 3 druhy verejnej siete.

kZ– Ak sa povyšujúce faktory nevyskytujú, kZ = 1,00. Povyšujúcim faktorom môže byť napríklad prípad, kedy má pozemok v územnom pláne vyššie využitie ako to, ktoré je aktuálne, ak sa pozemok nachádza v oblasti so silným a silnejúcim cestovným ruchom a pod.

kR– V prípade, že sa redukujúce faktory nevyskytujú, kR = 1. Redukujúcimi faktormi môžu byť napríklad zvýšený hluk z dopravných komunikácií, zvýšené znečistenie ovzdušia, zníženie využitia pozemku na základe územného plánu v porovnaní s aktuálnym využívaním, mimoriadne zatienenie pozemku, ťarchy na pozemku a podobne.

b) pozemky mimo zastavaného územia obce:

•druhu orná pôda alebo trvalý trávny porast

•kPD pri výpočte zohľadňuje trh s poľnohospodárskou pôdou v danom čase a v danej lokalite,produkčnú schopnosť poľnohospodárskej pôdy, technické zmeny na poľnohospodárskej pôde, environmentálne funkcie a iné faktory.

•poľnohospodárske pozemky druhu chmeľnica, vinica, ovocný sad a záhrady mimo zriadených záhradkárskych osád

•Lesné pozemky

•kPD odhadca nehnuteľností stanovuje samostatne pre lesné pozemky a samostatne pre lesné porasty, pričom sa do úvahy berúšpecifiká využiteľnosti takýchto pozemkov, dosahovania výnosu z nich, ich predajnosti a pod.

Pri výpočte všeobecnej hodnoty trvalých porastov znalci rozlišujú:

a) trvalé porasty na poľnohospodárskej pôde mimo zastavaného územia obce

Všeobecná hodnota trvalého porastu sa vypočíta podľa vzťahu

VŠHP = VHP . kPD[€],kdeVHPznamená jednotkovú východiskovú hodnotu porastu a kPD koeficient polohovej diferenciácie, ktorý zohľadňuje špecifiká kvality, stupňa poškodenia, dosahovania výnosu, predajnosti a pod.

b) trvalé porasty na lesnom pôdnom fonde

Všeobecná hodnota lesného porastu v zastavanom území obce aj mimo neho sa počíta na základe vzorcov:

VŠHLP = M . VŠHLPMJ [€]

VŠHLPMJ =VHLPa . kPD [€/ha], [€/m2], kde

jednotková všeobecná hodnota lesného porastu (VŠHLPJM) je súčinom jednotkovej východiskovej hodnoty lesného porastu (VHLpa) a koeficientu polohovej diferenciácie (kPD).

VHLPasa vypočítava ako súčet základnej hodnoty drevín skutočného zastúpenia (k), veku (i), bonity (j) a zakmenenia (z) upravenej o percentuálne poškodenie lesného porastu ( v %) a hodnoty faktora polohy (fp).

znalec, znalecky posudok, hypoteka

Znalci nehnuteľností počítajú tiež všeobecnú hodnotu stavieb určených alebo povolených na odstránenie. Zoznam znalcov je rozdelený podľa odborov a odvetví a tak aj v prípade, že sa jedná o oceňovanie nehnuteľností a stavieb určených na odstránenie, znalecké posudky vypracováva len odhadca nehnuteľností oprávnený pre konkrétny odbor a konkrétne odvetvie.

Výpočet východiskovej hodnoty (VH)

Ohodnotenie nehnuteľností robí znalec zapísaný v zozname znalcov na báze rozpočtových ukazovateľov, pričom každý rozpočtový ukazovateľ musí byť preskúmateľný.

Vzorec pre výpočet východiskovej hodnoty

VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK . kM ) [€],

Vysvetlivky:

M – počet merných jednotiek.

Stanovuje počet merných jednotiek hodnoteného objektu, ktoré boli vypočítané podľa technickej normy, na ktorej základe bol zostavený vybraný rozpočtový ukazovateľ.

RU – rozpočtový ukazovateľ

Základ pri rozpočtovom ukazovateli tvorí porovnateľný objekt. Výber rozpočtového ukazovateľa porovnateľného objektu urobí znalec pri tvorbe znaleckých posudkov podľa toho, ako je hodnotený objekt zaradený do číselníka príslušnej klasifikácie stavieb, na ktorej základe bol použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov zostavený.

Rozpočtový ukazovateľ je potom hodnota:

  • základných rozpočtových nákladov pripadajúcich na mernú jednotku porovnateľného objektu z katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom
  • stanovená tvorbou rozpočtového ukazovateľa na mernú jednotku hodnoteného objektu podľa katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom.
  • Rozumie sa hodnota základných rozpočtových nákladov na mernú jednotku porovnateľného objektu z katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom alebo Výber porovnateľného objektu (rozpočtového ukazovateľa) sa vykoná podľa zatriedenia hodnoteného objektu do číselníka príslušnej klasifikácie stavieb, na základe ktorej bol použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov zostavený.

V prípade, že sa robí odhad nehnuteľnosti, ktorou je stavebný objekt neuvedený v katalógoch ministerstva, znalec pre výpočet určenia hodnoty základných rozpočtových nákladov môže použiť sumu obstarávacích nákladov alebo cenové kalkulácie z ponukového rozpočtu.

znalec, znalecky posudok, hypoteka

kCU – koeficient vyjadrujúci vývoj cien

Je to hodnota získaná na základe zverejnených údajov štatistického úradu Slovenskej republiky, ktorá určuje index zmeny cien stavebných prác a materiálov. Vyjadruje zmenu cien vstupov za obdobie medzi termínom ohodnotenia a medzi dátumom, kedy bol zostavený rozpočtový ukazovateľ porovnateľného objektu. Ak k termínu hodnotenia nehnuteľnosti neboli aktuálne indexy verejne publikované, znalci použijú posledné známe.

kV – koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu

Je rozdielom ceny vybavenia a konštrukcií hodnoteného a porovnateľného objektu.

Vypočíta sa podľa vzorca

kde

kSi – koeficient štandardu

Zohľadňuje podštandardné, štandardné alebo nadštandardné vybavenie i-tej konštrukcie alebo vybavenia. Ak je hodnotená konštrukcia alebo vybavenie podštandardné, je koeficient menší ako 1,00 a v prípade, keď je nadštandardné, je väčší ako 1,00. Ak sa na hodnotenom objekte nenachádza konštrukcia či vybavenie, ktoré sa nachádza na porovnateľnom objekte, koeficient sa rovná nule. Pri určovaní koeficientu sa zohľadňuje aj podiel hodnotenej konštrukcie alebo vybavenia na stavbe ako celku

cpi – cenový podiel i-tej konštrukcie alebo vybavenia vybraného porovnateľného objektu uvedený v katalógoch rozpočtových ukazovateľov,

cpnj – cenový podiel j-tej konštrukcie alebo vybavenia navyše, ktorý sa nevyskytuje v cenových podieloch porovnateľného objektu uvedených v katalógoch rozpočtových ukazovateľov a znalec ho zistí sa z pomeru odhadnutých alebo preukázateľných obstarávacích nákladov na jej vybudovanie v čase a mieste ohodnotenia k východiskovej hodnote hodnoteného objektu.

Vo výnimočných prípadoch je znalcom umožnené koeficient stanoviť zdôvodneným odborným odhadom. Odhadca nehnuteľností udelí koeficient rovný 1,0 ak je konštrukcia alebo vybavenie porovnateľného objektu rovnaká ako hodnoteného.

kZP – koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby

Vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavení závislých od zastavanej plochy v porovnaní s priemernou zastavanou plochou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Na výpočet koeficientu sa použijú primerané vzťahy vzhľadom na použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov. Priemerná zastavaná plocha sa vypočíta ako aritmetický priemer zastavaných plôch všetkých reprezentatívnych podlaží.

znalec, znalecky posudok, hypoteka

V prípade, že sa jedná o oceňovanie nehnuteľností pre znalecké posudky ako inžinierske stavby, byty a nebytové priestory, znalci koeficienty vplyvu zastavanej plochy spravidla nepoužívajú.

kVP – koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží hodnotenej stavby

Tento koeficient vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavenia závislých od konštrukčnej výšky v porovnaní s priemernou konštrukčnou výškou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Pri výpočte koeficientu sa použijú primerané vzťahy vzhľadom na použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov. Znalci vypočítavajú priemernú konštrukčnú výšku ako vážený priemer konštrukčných výšok všetkých

podlaží stavby alebo jej časti. Ako váhu používajú znalci veľkosť zastavanej plochy príslušného podlažia.

Podobne ako v prípade koeficientu vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby, ani koeficient vplyvu výšky podlaží znalci nehnuteľností pri znaleckých posudkoch inžinierskych stavieb, bytov a nebytových priestorov nepoužívajú.

kK – koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky

Pri výbere porovnateľného objektu s rovnakou konštrukčno-materiálovou charakteristikou hodnoteného objektu sa tento koeficient rovná 1,0 a vyjadruje rozdiel ceny v závislosti od použitého materiálu nosnej konštrukcie stavby, ak to nebolo zohľadnené v kV..

kM – koeficient vyjadrujúci územný vplyv

Vyjadruje zvýšené, resp. znížené náklady na výstavbu v danom mieste z dôvodu dopravných vzdialeností, možnosti zariadenia staveniska a pod.

Naši znalci nehnuteľností disponujú mnohoročnými skúsenosťami, samozrejmosťou je, že ich zoznam znalcov eviduje podľa príslušného odboru a odvetvia a znalecké posudky nimi vypracovávané akceptujú všetky banky.

Výpočet technického stavu (TS) a hodnoty vyjadrujúcej opotrebenie stavby (HO)

Na celkové ohodnotenie nehnuteľností vplýva aj technický stav stavby a jej opotrebenie.

Pre výpočet technického stavu znalci nehnuteľností používajú vzorec:

TS = 100 – O [%],

kde

O – opotrebenie stavby [%].

Opotrebenie stavby odhadca nehnuteľností počíta lineárnou alebo analytickou metódou.

Celkové opotrebenie stavby pri lineárnej metóde môže znalec, keď vypracováva znalecký posudok, vypočítať ako vážený priemer opotrebení jednotlivých častí stavby, kde váhou je merná jednotka použitá pri výpočte východiskovej hodnoty.

Pri lineárnej metóde sa ukončenie predpokladanej životnosti určuje pre celú stavbu k rovnakému roku, aj keď opotrebenie nadstavieb, prístavieb a samostatne ohodnocovaných častí stavby znalci počítajú samostatne za každý rok ich veku rovnakým spôsobom.

znalec, znalecky posudok, hypoteka

Opotrebenie nedokončených stavieb určí znalec, ktorého eviduje zoznam znalcov ako oprávneného znalca, odborným odhadom.

Znalci nehnuteľností pri odhadovaní nedokončených nehnuteľností a keď robia znalecké posudky používajú pojmy:

Vek stavby (V) – rozdiel medzi termínom hodnotenia a termínom vydania kolaudačného rozhodnutia. Ak bola stavba užívaná ešte pred kolaudáciou, vek sa počíta tak, že od roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne stavba začala užívať. Vek možno určiť aj zdôvodneným odborným odhadom a to v prípade, že nemožno vek zistiť z dôveryhodných dokladov.

Základná životnosť stavby (ZZ) – je to tabuľkovito predpokladaná, v rokoch udávaná, životnosť daného typu stavby s ohľadom na jej konštrukčno-materiálové riešenie a zatriedenie do klasifikácie.

Životnosť stavby (Z) – celková predpokladaná životnosť stavby pri bežnej údržbe od jej vzniku až do úplného zániku. Udáva sa v rokoch. Odhadca nehnuteľností určuje životnosť stavby s prihliadnutím na jej konštrukčno-materiálové riešenie, údržbu, technický stav, spôsob a intenzitu užívania.

Životnosť (Z) sa vypočíta ako súčet veku stavby v rokoch (V) a zostatkovej životnosti stavby od roku, v ktorom sa hodnotenie vykonáva (T)

Ak znalecký posudok obsahuje výpočet technickej hodnoty (TH), odhadca nehnuteľností ho vykonáva podľa vzorca:

kde TS znamená technický stav stavby v percentách, VH východiskovú hodnotu stavby v € a HO hodnotu vyjadrujúcu opotrebenie stavby v €.

Comments are closed.