Znalecký posudok nehnuteľnosti

Znalecký posudok nehnuteľnosti
4.8 (96.19%) 21 votes

Znalecký posudok dodaný našimi znalcami je akceptovaný všetkými bankami. Znalec vypracováva znalecký posudok k nehnuteľnostiam na celom území Slovenka.

Znalecký posudok je hlavným nástrojom na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne.

Pri jeho vypracovaní musia byť dodržané príslušné zákony a vyhlášky. Vypracovať ho môže iba odborník – expert, zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti SR.

Čo obsahuje znalecký posudok nehnuteľnosti


Znalecký posudok obsahuje výpočet technickej hodnoty, stanovenie všeobecnej hodnoty a povinné prílohy s informáciami z katastra nehnuteľností (list vlastníctva a katastrálnu mapu), doklad o veku stavby, zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti a foto-dokumentáciu.


Do stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti vstupujú údaje technického charakteru samotnej stavby (výmera, vek, opotrebenie, technický stav či rozostavanosť), údaje o príslušenstve a údaje o pozemku.


Všeobecná hodnota rezidenčných nehnuteľností (určených na bývanie) sa stanovuje metódou polohovej diferenciácie, ktorá zohľadňuje najmä vplyv polohy (poloha nehnuteľnosti vo vzťahu k centru mesta, doprava v okolí a prevládajúca zástavba, skladba obyvateľstva v mieste stavby)


Všeobecná hodnota ne-rezidenčnej (komerčnej) nehnuteľnosti sa stanovuje metódou polohovej diferenciácie a zároveň aj kombinovanou metódou (kombinácia technickej a výnosovej hodnoty).


Cena za znalecký posudok nehnuteľnosti


Znalecký posudok sa vypracováva na základe objednávky zadávateľa znaleckého posudku (majiteľ nehnuteľnosti, kupujúci prípadne iná osoba), ktorý rieši financovanie nehnuteľnosti (kúpu, predaj, výstavbu, rekonštrukciu, prefinancovanie hypotéky…) prostredníctvom hypotéky. Cena za znalecký posudok pre potreby zabezpečenia hypotéky nehnuteľnosťou sa pohybuje v závislosti od typu nehnuteľnosti a miesta kde sa nachádza.


Dokumenty potrebné k vypracovaniu znaleckého posudku:


Odborná stránka znaleckého posudku závisí od kvality dodaných podkladov. Je teda potrebné, aby mal znalec k dispozícii všetky relevantné dokumenty. Ich rozsah a typ závisí od toho, čo je predmetom znaleckého posudku.


BYT



  • aktuálna kópia listu vlastníctva

  • aktuálna kópia z katastrálnej mapy

  • aktuálny titul nadobudnutia (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve a pod.)

  • doklad o veku stavby (potvrdenie správcu objektu, kolaudačné rozhodnutie)

  • pôdorys bytu


RODINNÝ DOM



  • aktuálna kópia listu vlastníctva

  • aktuálna kópia z katastrálnej mapy

  • doklad o veku stavby (potvrdenie príslušnej obce, kolaudačné rozhodnutie)

  • technická dokumentácia (situácia, pôdorysy, rezy a pod.)


POZEMOK



  • aktuálna kópia listu vlastníctva

  • aktuálna kópia z katastrálnej mapy

  • územno-plánovacia informácia alebo jej vyšší dokument (územné rozhodnutie, stavebné povolenie)


KOMERČNÉ NEHNUTEĽNOSTI



  • aktuálna kópia listu vlastníctva (môže byť stiahnutý z katastrálneho portálu)

  • aktuálna kópia z katastrálnej mapy (môže byť stiahnutá z katastrálneho portálu)

  • doklad o veku stavby (potvrdenie príslušnej obce, kolaudačné rozhodnutie)

  • technická dokumentácia (situácia, pôdorysy, rezy a pod.)

  • podklady k stanoveniu výnosu (nájomná zmluva, poistná zmluva, daň z nehnuteľnosti – výmer a pod.)


ZNALEČNÉ alias KOĽKO STOJÍ ZNALECKÝ POSUDOK


Znalečné je odmena, ktorú si znalci účtujú za znalecké úkony, napríklad za vypracované znalecké posudky. V tejto časti sa venujeme práve odpovediam na otázky týkajúce sa znalečného, otázku koľko stojí znalecký posudok nevynímajúc. Najväčší záujem spomedzi znaleckých posudkov je o znalecký posudok na dom, byt, pozemok či o znalecké posudky na rozostavanú stavbu. Zoznam znalcov, ktorý na Slovensku vedie ministerstvo spravodlivosti, je rozdelené podľa odborov a odvetví. Znalcov s oprávnením pre výpočet hodnoty nehnuteľností eviduje zoznam znalcov v odbore oceňovanie nehnuteľností. Z odborov je asi najznámejším odbor stavebníctvo. V prípade, že sa jedná o znalecké posudky, ktoré sú podávané v konaniach pred súdom alebo iným verejným orgánom, formu, akou majú byť znalecké posudky podané, stanovuje súd alebo daný verejný orgán, ktorý je zadávateľom. Ak vás zaujíma, koľko stojí znalecký posudok určený súdom, nie je jednoznačná odpoveď. Čo všetko vplýva na cenu a ako sa počíta znalečné si prečítajte nižšie. V odmene, ktorú si má znalec právo účtovať, sú zahrnuté aj výdavky spojené s jeho vzdelávaním a overovaním odbornej spôsobilosti, náklady na povinné poistenie znalca pre prípad škody voči tretím osobám, výdavky, ktoré znalcovi vznikajú v súvislosti s obstaraním technického a materiálneho vybavenia potrebného pre zabezpečenie znaleckej činnosti, náklady za prípravné a administratívne práce spojené s vykonaním znaleckého úkonu, ako aj nárok na náhradu ušlej mzdy znalca.


Interný znalec banky alebo externý, nami určený, znalec?


Rozhodli ste sa investovať do kúpy nehnuteľnosti a plánujete využiť hypotekárny úver. S najväčšou pravdepodobnosťou budete potrebovať znalecký posudok danej nehnuteľnosti. Využitie takzvanej cenovej mapy, ktorá je založená na porovnávaní nehnuteľnosti s podobnými nehnuteľnosťami, v prípade úveru stačiť určite nebude. Banka vám môže dať na výber, že pre vás znalecký posudok vypracuje jej interný znalec alebo si znalca nájdete vy. Existuje ešte tretia možnosť, že si znalca vyberiete vy, vy budete priamo objednávateľom, vy sa dohodnete na cene, čiže na tom, koľko stojí znalecký posudok a vy znalcovi nakoniec aj zaplatíte za vypracovaný znalecký posudok, ale nebudete ho hľadať z internetu, nebudete musieť použiť verejne dostupný zoznam znalcov, ale využijete na to interný zoznam znalcov banky. V čom je rozdiel? V cene za znalecký posudok ani veľmi nie, tá bude približne rovnaká pri všetkých uvedených možnostiach. Samozrejme okrem prípadov, ak banka ponúka vypracovanie znaleckého posudku zdarma. Rozdiel však môže byť vo výške hodnoty nehnuteľnosti, ktorú znalci vypočítajú. Taktiež môže byť rozdiel v rýchlosti schvaľovania znaleckého posudku, keďže bankou overení znalci nie sú väčšinou ďalej preverovaní bankovými internými znalcami. V neposlednom rade, pokiaľ si vášho znalca nepreveríte vopred, napríklad v banke, môže sa stať, že jeho znalecký posudok nebude banka akceptovať. Banky majú totiž akýsi zoznam znalcov, ktorých neakceptuje, najmä z dôvodu, že v minulosti nadhodnotili hodnotu nehnuteľnosti, ktorá mala byť predmetom úveru. Ak sa to stane, pripravte sa, že otázku koľko stojí znalecký posudok sa budete musieť spýtať znova, ale tentokrát druhého znalca. Naopak výhodou, ak vám znalecký posudok vypracuje vami vybraný znalec, je, že minimálne jeden výtlačok vám ostane, prípadne vám znalec môže vytlačiť aj viacej výtlačkov a môžete tak tento znalecký posudok použiť aj vo viacerých bankách, prípadne, môžete ho, za podstatne nižšiu cenu v budúcnosti aktualizovať. Najväčšia časť objednávateľov znaleckých posudkov si vyberá práve možnosť vypracovania znaleckého posudku vlastným znalcom. Možno jedno odporúčanie, aj keď máte znalca, ktorého vám niekto odporučil, pozrite si zoznam znalcov a nájdite si informácie o ňom. Môžete tam napríklad zistiť či má alebo mal znalec niekedy uloženú nejakú sankciu. Dobrého znalca vám vie tiež poradiť skúsený hypotekárny poradca.


Preddavky na znalecké posudky


Znalec má právo požadovať akúsi zálohu za znalecký úkon, ak sa s objednávateľom dohodne, tak aj na znalecký posudok. Preddavok by mal byť adekvátny s ohľadom na rozsah prác potrebných pre zabezpečenie znaleckej činnosti. Preddavok sú znalci oprávnení požadovať aj od súdu alebo iného


orgánu verejnej moci. V prípade, že je zadávateľom súd, znalci pracujú na základe uznesenia. Ak je objednávateľom fyzická alebo právnická osoba, znalci konajú na základe objednávky. Preddavky na znalecké posudky sú súdom schvaľované najmä pri komplikovaných znaleckých úkonoch. Na ich výšku, pomerne k výške znalečného, vplýva lokalita, kde sa znalecký úkon bude vykonávať, rozsah skúmaného prípadu, ale aj samotná osoba znalca. Niektorí znalci, ktorí majú oprávnenie pre menej bežné odbory si bežne účtujú vyššiu cenu za znalecké posudky a tým pádom je pravdepodobné, že aj absolútna výška preddavku bude vyššia. Je vhodné spýtať sa znalca ešte pred objednaním si jeho služieb, koľko stojí znalecký posudok aj aký preddavok znalec očakáva.


Zmluvná alebo tarifná odmena?


Zadávateľ znaleckého úkonu má možnosť dohodnúť sa so znalcom na odmene ešte pri dojednávaní znaleckej činnosti. Väčšinou vie znalec odhadnúť, koľko stojí znalecký posudok na predmetnú nehnuteľnosť, najmä ak ide o bežné nehnuteľnosti typu dom, byt či pozemok. Cenu si znalci určujú na základe vlastného cenníka, na základe skúsenosti, ktoré majú a najmä podľa odhadovaného rozsahu znaleckej činnosti potrebnej pre daný znalecký úkon. Ak sa znalec so zadávateľom na zmluvnej cene nedohodnú, pri cenotvorbe bude použitá tarifná odmena podľa vyhlášky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. Tarifná odmena je zložená z hodinovej, podielovej a paušálnej odmeny.


Hodinová odmena za jednu aj začatú hodinu výkonu činnosti znalca je stanovená na 13,28 EUR, pre odbor zdravotníctvo a farmácia predstavuje podľa vyhlášky 19,92 EUR. Hodinová odmena však znalcovi neprináleží za čiastkové úkony, za ktoré mu patrí len paušálna odmena alebo len podielová odmena.


Podielová odmena sa vypočíta podľa vzorca uvedeného nižšie a zaokrúhľuje sa na celé eurá nahor. Vo vyhláške o odmenách pre znalcov je stanovená aj minimálna podielová odmena a to vo výške 26,56 €. Podielovú odmenu môžu znalci aplikovať len keď je predmetom znaleckého úkonu výpočet hodnoty nehnuteľnosti a stavieb alebo ak je výpočet východiskovej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb predpokladom na vykonanie znaleckého úkonu, prípadne súvisí s jeho vykonaním. Ak znalci vypracúvajú znalecké posudky k rôznym rozhodujúcim dátumom, znalec je oprávnený účtovať si podielovú odmenu za ohodnotenie nehnuteľnosti a stavieb len k jednému rozhodujúcemu dátumu a za ohodnotenie k ostatným rozhodujúcim dátumom si účtuje hodinovú odmenu. Podobným spôsobom znalci účtujú aj opakované znalecké úkony na tú istú nehnuteľnosť alebo stavbu.


Podielovú odmenu (PO) možno vypočítať na základe stanovenej výšky východiskovej hodnoty predmetu znaleckého úkonu podľa vzorca



kde:


n je počet predmetov znaleckého úkonu


VH je východisková hodnota nehnuteľnosti, stavieb a iných predmetov zaokrúhlená na celé eurá nahor


– hlavné stavebné objekty sú brané ako samostatné predmety úkonu


– príslušenstvo, napríklad malé objekty typu prístrešok na auto, inžinierske siete, spevné komunikácie, ploty, studne a pod. a pozemky sa zarátavajú spoločne.


– východisková hodnota pozemkov je 16,60 eura/m2


– ak je predmetom ohodnocovania nedokončená stavba, do vzorca sa zadáva východisková hodnota dokončenej stavby


Paušálnu odmenu vo výške 6, 64 € si môže znalec účtovať za prešetrovanie pri vykonávaní zadaného znaleckého úkonu, pričom za prešetrovanie sa považuje napríklad nahliadnutie do registrov a archívov, 6,64 € za písomné vyhotovenie správy o stave znaleckého úkonu, na základe žiadosti zadávateľa a 19,92 € za prevzatie spisu a za prvotné oboznámenie sa so spisom.


Výšku tarifnej odmeny je možné zvýšiť aj znížiť


Ak zadávateľ vyžaduje vykonanie znaleckého úkonu bezodkladne, tarifnú odmenu si znalec môže navýšiť maximálne o 50 %. Do výšky maximálne 30% sú znalci oprávnení navýšiť tarifnú odmenu v prípade mimoriadne zložitého znaleckého úkonu. V odvetví súdne lekárstvo môže znalec zvýšiť len odmenu za pitvu, ak je potrebné vykonanie za mimoriadne ťažkých okolností, ako napríklad v prípade pokročilého hnilobného rozkladu, zvyškov kostry, mumifikácie, ťažkej infekcie či exhumovaných tiel. Ak sa jedná zároveň aj o bezodkladne vykonaný úkon aj za mimoriadne náročných podmienok, percentá navýšenia má znalec právo spočítať, teoreticky tak môže byť tarifná odmena navýšená maximálne o 80%.


Ak znalec nevykonal znalecký úkon v požadovanom rozsahu, tarifná odmena mu môže byť znížená. V takomto prípade má znalec právo len na tarifnú odmenu za vykonané znalecké úkony, alebo za časť začatých znaleckých úkonov. V prípadoch, keď znalec nepodal znalecký posudok v termíne dohodnutom so zadávateľom a nedokázal obhájiť objektívne príčiny nedodania, môže súd rozhodnúť o nepriznaní tarifnej odmeny a môže požadovať aj o vrátenie preddavku, ak bol znalcovi vyplatený. Zároveň to môže byť aj dôvodom pre návrh sankcie znalcovi. sankcie má zapísané aj zoznam znalcov pri každom znalcovi. v extrémnom prípade môže byť znalec zo zoznamu znalcov aj vyškrtnutý. V tom prípade príde o oprávnenie vykonávať znaleckú činnosť, musí vrátiť úradnú pečiatku aj preukaz znalca.


Odmena znalca je daňovým dokladom


Odmena, ktorá prináleží znalcovi, čiže znalečné je riadnym daňovým aj účtovným dokladom. Pokiaľ znalcovi počas znaleckého úkonu vzniknú hotové výdavky, nie sú súčasťou odmeny a tak ich znalec pri vyúčtovaní zadávateľovi uvedie oddelene od odmeny. V prípade, že je znalec fyzickou alebo právnickou osobou zapísanou v zozname znalcov platiteľom DPH, znalečné sa navyšuje o aktuálnu výšku DPH. Výšku dane z pridanej hodnoty má znalec povinnosť odviesť do štátnej pokladnice ako pri každom inom tovare či službe.


Výška náhrady za stratu času a hotové výdavky


Okrem odmeny si znalci majú právo účtovať aj úhradu za hotové výdavky a za stratu času. V prípade, že musí znalec cestovať do miesta výkonu znaleckého úkonu, ktoré je odlišné od miesta výkonu svojej znaleckej činnosti, je oprávnený toto časové obdobie účtovať vo výške 3,32 € za každú začatú hodinu. Úhradu za hotové výdavky si môže znalec so zadávateľom dohodnúť paušálne podľa tabuliek paušálnych výdavkov alebo na základe dokladov preukazujúcich ich vznik. Takýmito dokladmi môžu byť napríklad faktúry za poradenské služby, faktúry za preklad, cestovné bločky, faktúry za telekomunikačné či poštové služby, súdne aj správne poplatky, poplatky za odpisy z registrov a pod. Najčastejšími výdavkami, ktoré sú hradené paušálne podľa tabuliek zo zákona o odmenách znalcov sú napríklad tlač, kopírovanie, vyhotovenie hlasových aj obrazových záznamov atď. Aj cestovné môže byť paušálnym výdavkom, avšak súd umožní znalcovi používať vlastné motorové vozidlo len v opodstatnených a výnimočných situáciách. Štandardne sú cestovné výdavky znalcovi uhrádzané do


výšky cestovného vo verejnej doprave. Stravné, alebo ľudovo nazývané diéty, sú súčasťou cestovných výdavkov.


ZNALECKÝ POSUDOK NEHNUTEĽNOSTI


Znalecké posudky sú dokumenty, ktorými znalci zisťujú stav niečoho, čo majú ako úlohu určené zadávateľom. Znalci ich vypracúvajú vždy v súlade s predpisom platným pre konkrétny právny úkon, pre ktorý je znalecký posudok, napríklad znalecký posudok na pozemok, dom, byt či akékoľvek iné znalecké posudky, podaný. Zadávateľom môže byť fyzická osoba, právnická osoba, súd alebo iný orgán verejnej moci. Znalecké posudky znalci podávajú písomne a ústne. V prípade, že sa jedná o znalecký posudok vypracovaný pre súd alebo iný orgán verejnej moci podaný ústne, zaznamenáva sa aj do zápisnice konania. To, či bude znalecký posudok podávaný ústne alebo písomne a tiež formu znaleckého posudku, určí súd alebo iný orgán verejnej moci podľa osobitného predpisu.


Podľa toho, v ktorom odbore či odvetví majú byť znalecké posudky vypracované, sa určuje aj znalec. Zoznam znalcov obsahuje mená a potrebné identifikačné údaje všetkých znalcov s oprávnením vykonávať znaleckú činnosť. Zoznam znalcov a znalci v ňom sú tak rozdelení podľa odborov a odvetví. Medzi najznámejšie odbory patria napríklad stavebníctvo, elektrotechnika, poľnohospodárstvo, ekonomika a riadenie podnikov či cestná doprava. Ak sa jedná o odvetvia, najvyužívanejšími sú napríklad odvetvie odhadu nehnuteľností, odhadu hodnoty poľnohospodárskej pôdy, pozemných stavieb, odvetvie oceňovania podnikov a majetku atď. Vo všeobecnosti možno povedať, že u bežných ľudí je najväčší záujem o znalecké posudky v odvetví oceňovanie nehnuteľností. Najmä pri predaji nehnuteľnosti či kúpe prostredníctvom hypotekárneho úveru je nevyhnutné kontaktovať oprávneného znalca, ktorý znalecký posudok na dom, znalecký posudok na pozemok, znalecký posudok na byt či iný znalecký posudok nehnuteľnosti vypracuje. Pre zadávateľa znaleckého posudku je dôležité či má vybraný znalec oprávnenie, či mu nie je činnosť pozastavená alebo či nebol zo zoznamu znalcov vyškrtnutý. Na overenie si týchto informácií slúži taktiež zoznam znalcov vedený ministerstvom spravodlivosti. Zoznam znalcov však nedáva odpoveď na otázku, koľko stojí znalecký posudok, keďže jeho cena je kombináciou viacerých faktorov. Viac o cenotvorbe pre znalecký posudok na dom, znalecký posudok na pozemok, byt či napríklad garáž je možné sa dozvedieť v časti „Koľko stojí znalecký posudok.“


Odbor stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností


Všetky znalecké posudky, bez ohľadu na to či sa jedná o znalecký posudok na dom, byt či záhradu, majú predpísanú štruktúru, ktorú znalci musia dodržiavať. Samozrejme sa však znalecké posudky líšia v rozsahu a napríklad aj v použitých metódach. Inak sa stanovuje hodnota stavby umiestnenej na rozsiahlom pozemku v Bratislave a inak hodnota malého pozemku na dedinke ďaleko od veľkého mesta. V takomto prípade je logické, že znalecký posudok na dom bude rozsiahlejší ako znalecký posudok na pozemok. Zároveň aj cena takéhoto znaleckého posudku na dom bude vyššia ako na spomínaný pozemok. Koľko stojí znalecký posudok by sa mal objednávateľ od znalca dozvedieť už pred samotným vypracovaním posudku. Ak aj nie je možné stanoviť presne koľko znalecký posudok stojí, resp. koľko bude stáť, keď bude dokončený, znalec by mal byť schopný povedať minimálne odhad ceny a zdôvodniť zadávateľovi prečo mu cenu nevie povedať fixne dopredu. V prípade, že je znalecký posudok nehnuteľnosti vypracovaný nesprávne, napríklad, že je hodnota nehnuteľnosti podstatne nadhodnotená, je možné na znalca podať sťažnosť. V prípade, že sa dokáže, že znalec konal protiprávne, hrozia mu sankcie alebo až vyškrtnutie. Takúto negatívnu informáciu vďaka pravidelnej aktualizácii ministerstvom eviduje aj zoznam znalcov. Znalecké posudky sú vyjadrením odborných záverov o skutočnostiach, ktoré objasňujú. Každý znalecký posudok na dom, byt či inú nehnuteľnosť vypracúva znalec tak, aby bol preskúmateľný z hľadiska odbornosti a súladu so skutočným stavom veci. Stanovená všeobecná hodnota je aj dokladom o stave stavby i nehnuteľnosti k rozhodujúcemu termínu.


Osnova znaleckého posudku v odbore stavebníctvo


Či je znalecký posudok nehnuteľnosti vypracovaný správne si možno overiť podľa jednoduchej štruktúry – jeho štandardnej osnovy. Znalecké posudky musia obsahovať:


1. titulnú stranu


2. úvodnú časť


3. posudok


4. záverečnú časť


5. prílohy


6. znaleckú doložku


1. Titulná strana


na titulnej strane znalci uvádzajú nasledovné údaje:



  • Identifikačné údaje znalca

  • Názov zadávateľa znaleckého posudku, t.j. toho, pre koho je znalecký posudok vypracovaný

  • Číslo objednávky, pod ktorým znalec vypracovávaný znalecký posudok na dom či inú stavbu alebo nehnuteľnosť eviduje

  • Označenie „znalecký posudok“

  • Číslo a rok vypracovania posudku, t.j., koľkým v poradí je daný posudok v danom roku

  • Vo veci

  • Označenie celkového počtu strán vrátane príloh

  • Počet odovzdaných vyhotovení, pričom znalci sú povinní archivovať znalecké posudky po dobu minimálne 10 rokov a v prípade záujmu zadávateľa, napríklad ak boli zistené nové skutočnosti ohľadne predmetu skúmania, znalec znalecký posudok doplní.


2. Úvod


V úvodnej časti znaleckého posudku sú popísané úlohy, ktoré má znalec riešiť podľa zadania v objednávke alebo uznesení, pokiaľ je zadávateľom súd alebo iný štátny orgán. K úlohám je tiež priradené číslo uznesenia alebo objednávky a právny predpis spoločne s ďalšou literatúrou, ktorú znalec použil, keď vypracovával znalecký posudok na dom, či inú nehnuteľnosť. Súčasťou je tiež dátum vyžiadania znaleckého posudku, prípadne uznesenia alebo objednávky a dátum, ku ktorému sa predmetná nehnuteľnosť alebo stavba hodnotí. V úvode tiež znalci popisujú podklady, ktoré pri skúmaní použili. Znalecké posudky obsahujú podklady, ktoré dostal znalec od zadávateľa a tiež tie, ktoré získal vlastnou činnosťou. Množstvo podkladov, ktoré musí znalec získať a následne aj ich rozsah výrazne ovplyvňuje čas potrebný na vypracovanie znaleckého posudku a tým aj to, koľko stojí znalecký posudok. V úvodnej časti nesmie tiež chýbať popis vlastníckych a evidenčných údajov, najmä identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve nie staršieho ako tri mesiace. Výnimku tvorí dedičské konanie, ktoré môže byť aj staršie, pokiaľ sa jedná o znalecký posudok na pozemok, dom, byt či iné nehnuteľnosti. Ak boli pri zadaní uložené zo strany objednávateľa nejaké osobitné požiadavky vyplývajúce na znaleckú činnosť, tie znalci taktiž uvádzajú v úvodnej časti.


Pokiaľ je objednávateľom fyzická alebo právnická osoba, znalecký posudok nehnuteľnosti obsahuje v úvode aj popis právneho úkonu, pre ktorý sa má znalecký posudok použiť. Ak napríklad robí znalec znalecký posudok na dom kvôli získaniu hypotekárneho úveru, toto znalec uvedie. Banky ale nie vždy žiadajú od žiadateľa o úver znalecký posudok nehnuteľnosti. Niektoré banky si svoju kampaň zakladajú na tom, že znalecký posudok na pozemok, dom, byt či povedzme rozostavanú stavbu vybavia za klienta. Klient, vedomý si koľko stojí znalecký posudok je rád, že nemá dodatočné náklady


a banka má zároveň istotu, že bude znalecký posudok reálnym odrazom hodnoty nehnuteľnosti. Banky majú vlastný zoznam znalcov, s ktorými spolupracuje a od ktorých znalecké posudky akceptuje v plnej miere, bez potreby ďalšieho skúmania. To jej šetrí čas a tým pádom aj náklady.


3. Posudok


V časti „Posudok“ dochádza zo strany znalca ku samotnému skúmaniu podstaty predmetu. V nej znalec robí jednotlivé výpočty a hodnotenia, stanovuje hodnoty pre stavby a nehnuteľnosti podľa vybraných metód skúmania. Čím komplikovanejšie výpočty sú pre stanovenie hodnoty potrebné, tým je znalecký posudok nehnuteľnosti drahší. To znamená, že rozsah prác potrebný pre túto časť asi najvýraznejšie ovplyvňuje to, koľko stojí znalecký posudok.


V posudku znalci najskôr vyberú metódu, ktorú použili a tento výber zdôvodnia. Následne vypíšu jednotlivé stavby a nehnuteľnosti na základe dokladov o vlastníctve a tiež tie, ktoré nie sú vlastnícky podložené. Stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, musia byť identifikované parcelným číslom pozemku, na ktorom sú postavené. Nakoniec porovnajú skutočný stav stavieb s tým, ktorý by mal byť, najmä z hľadiska vlastníckych vzťahov a projektovej dokumentácie. Po popise týchto všeobecných údajoch znalci pristupujú k výpočtom hodnôt nehnuteľností:


a.) Stanovenie východiskovej a technickej hodnoty


Pri výpočte východiskovej a technickej hodnoty znalec dbá najmä na to, aby zachytil všetky údaje o hodnotenej nehnuteľnosti, ktoré majú význam pre vlastné ohodnotenie, najmä zatriedenie objektu do číselného kódu klasifikácie stavieb, preskúmateľný výber rozpočtového ukazovateľa a preskúmateľné použitie jednotlivých použitých koeficientov a výpočet merných jednotiek. Každá stavba a nehnuteľnosť, ktorá je súčasťou znaleckého posudku musí byť uvedená samostatne, vrátane stavebnotechnického popisu. Po výpočte východiskovej a technickej hodnoty znalec v tejto časti zrekapituluje výsledok, ktorý mu vyšiel.


b.) Stanovenie všeobecnej hodnoty


Všeobecnú hodnotu stavieb a nehnuteľností určuje znalec pomocou analýz polohy a využitia nehnuteľnosti a rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti. Medzi riziká znalci umiestňujú napríklad ťarchy a vecné bremená na nehnuteľnosti. V znaleckých posudkoch musia znalci pri výpočtoch všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti zdôvodniť:


– výber porovnávanej mernej jednotky a faktorov porovnávania v porovnávacej metóde


– váhy jednotlivých hodnôt zvolenej metódy výpočtu výnosovej hodnoty, ktoré použili v kombinovanej metóde


– úrokovú sadzbu a vstupné údaje vo výnosovej metóde


– pri stavbách použitý koeficient polohovej diferenciácie a pri pozemkoch východiskovú hodnotu a použité koeficienty v metóde polohovej diferenciácie


4. Záver


V záverečnej časti znaleckého posudku znalci rekapitulujú vypočítané všeobecné hodnoty a uvedú konečný, zaokrúhlený výsledok stanovenia hodnoty skúmanej nehnuteľnosti. Ten je súčtom všeobecných hodnôt. V závere znalci tiež odpovedajú na otázky, ktoré boli zadané objednávateľom a ktoré boli uvedené v úvodnej časti znaleckého posudku. Na konci záverečnej časti je uvedené miesto a dátum vyhotovenia posudku, nachádza sa tam tiež odtlačok pečate a podpis znalca, ktorý musí byť mimo oblasť pečate.


5. Prílohy


Prílohová časť znaleckých posudkov sa môže do značnej miery líšiť. Aj keď je množstvo povinných príloh, ktoré sú rovnaké pre všetky znalecké posudky, predsa len bude znalecký posudok na pozemok obsahovať niektoré iné prílohy ako napríklad znalecký posudok na dom. Medzi povinné prílohy,


platiace pre každý znalecký posudok nehnuteľnosti, patria napríklad doklady preukazujúce vlastníctvo nehnuteľnosti (napríklad list vlastníctva), doklad o existencii nehnuteľnosti, (napríklad kópia katastrálnej mapy), geometrické plány, projektová dokumentácia v prípade stavieb, užívacie povolenie alebo iný doklad preukazujúci vek nehnuteľnosti, apod. medzi nepovinné, avšak veľmi využívané, patria napríklad náčrty inžinierskych sietí či fotografie predmetnej nehnuteľnosti. Prílohy znaleckého posudku môžu tvoriť aj samostatnú časť, ktorá nie je zviazaná so znaleckým posudkom. V takom prípade musia obsahovať údaje o znaleckom posudku, ku ktorému sa viažu, musia byť zošité a opatrené úradnou pečiatkou a podpisom znalca.


6. Znalecká doložka


V znaleckej doložke sú uvedené identifikačné údaje o znalcovi, označený odbor a odvetvie, v ktorom je znalec oprávnený podávať znalecké posudky a poradové číslo úkonu, pod ktorým znalec znalecký posudok nehnuteľnosti eviduje vo svojom denníku znalca. Ak sa jedná o ústne podanie znaleckého posudku, do zápisnice sa taktiež uvádzajú údaje zo znaleckej doložky.


Všetky strany písomne podaného znaleckého posudku musia byť očíslované, zviazané a zošité šnúrkou. Cez voľné konce šnúrky znalci prelepia nálepku, na ktorú umiestnia odtlačok úradnej pečiatky.


One Comment

  1. Pingback: Duplikace textu | BYDLENÍ

Comments are closed