Ohodnotenie nehnuteľností

Priemerné hodnotenie
[Spolu: 118 Priemer: 4.6]

oceňovanie nehnuteľností, ohodnotenie nehnuteľností, odhad nehnuteľnosti, zoznam znalcov, znalecký posudok, znalecké posudky, znalec, znalci,

 

ZNALECKÝ POSUDOK A OHODNOTENIE NEHNUTEĽNOSTÍ

Aby mali znalecké posudky potrebnú vážnosť a dôveryhodnosť, musí oceňovanie nehnuteľností prebiehať zodpovedne a precízne. Zoznam znalcov je prísny ak dochádza k porušovaniam všeobecných predpisov a znalci sú si vedomí, že v prípade porušenia všeobecných pravidiel, napríklad, ak je odhad nehnuteľnosti podhodnotený, prípadne, ak sa zistí, že ohodnotenie nehnuteľností bolo robené s negatívnymi motívmi, sa znalecký posudok môže stať neplatným a znalec môže byť zo zoznamu znalcov vyškrtnutý. Zoznam znalcov eviduje každú sankciu udelenú znalcovi, vrátane pozastavenie znaleckej činnosti či spomínaného vyškrtnutia zo zoznamu.

Dôležité pojmy v znaleckých posudkoch

Pri stanovovaní všeobecnej hodnoty stavieb je potrebné zoznámiť sa najskôr s používaným názvoslovím a pojmami, ktoré sú pre štandardný odhad nehnuteľnosti a správne vypracovaný znalecký posudok nevyhnutné a ktoré znalci používajú s cieľom vypočítať čo najpresnejšie ohodnotenie nehnuteľností.

1.) Stavba

  • stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu, pričom so zemou môže byť stavba spojená niekoľkými spôsobmi, ktoré tiež vplývajú na výpočet hodnoty nehnuteľnosti:
    • pevným základom
    • zvarom alebo súčiastkami o základ alebo inú stavebnú konštrukciu
    • ukotvením pilótami alebo lanami ukončenými kotvou v zemi alebo je prichytená o inú stavbu
    • pripojením na existujúce siete alebo technické zariadenia
    • umiestnením pod zem
  • podľa stavebnotechnického vyhotovenia sa pre oceňovanie nehnuteľností členia na stavby pozemné (bytové domy, nebytové budovy, podzemné sklady,…) a inžinierske (letiskové dráhy, rozvody ropy, plynu či vody, cesty, tunely, mosty, železnice, golfové ihriská, lanovky,…)

2.) Všeobecná hodnota nehnuteľnosti (VŠH)

  • výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb
  • je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny nehnuteľností a stavieb ku dňu ohodnotenia
  • cena, ktorú by stavby a nehnuteľnosti mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže
  • cena, ktorá by mala byť dosiahnutá pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s potrebnou informovanosťou a opatrnosťou
  • predajná cena, ktorá vznikne za predpokladu, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou
  • jedna z najčastejšie využívaných metód pre oceňovanie nehnuteľností, tvoriaca základ pre znalecký posudok

3.) Východisková hodnota stavieb (VH)

  • znalecký odhad hodnoty stavby, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu postaviť v čase ohodnotenia
  • takéto ohodnotenie nehnuteľností znalec vyjadruje v znaleckom posudku v eurách bez dane z pridanej hodnoty

4.) Technická hodnota stavby (TH)

  • Znalecký posudok väčšinou obsahuje aj výpočet technickej hodnoty stavieb.Znalci nehnuteľností v ňom určujú hodnotu stavieb po ich opotrebovaní. Pre výber vhodného znalca je potrebné pozrieť verejne dostupný zoznam znalcov, obsahujúci všetkých znalcov spolu s informáciami ohľadne ich doterajších skúsenostiach, obsahuje aj informáciu, ktoré znalecké posudky sú oprávnení vypracovávať apod

5.) Výnosová hodnota stavieb (HV)

znalecký odhad nehnuteľnosti, resp. súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, znížená o rizikovú (diskontnú) sadzbu

oceňovanie nehnuteľností, ohodnotenie nehnuteľností, odhad nehnuteľnosti, zoznam znalcov, znalecký posudok, znalecké posudky, znalec, znalci,

Metódy používané na ohodnotenie nehnuteľností a stavieb

Pri výpočte všeobecnej hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti je výber vhodnej metódy v kompetencii znalca. Zoznam znalcov obsahuje dostatočný počet kvalifikovaných znalcov v podstate na celom území Slovenska. V závislosti od druhu a účelu, pre ktorý je znalecký posudok robený, znalci môžu použiť aj viacero metód súčasne, avšak pre konečný odhad nehnuteľnosti je braná do úvahy tá metóda, ktorá najlepšie vystihuje definíciu všeobecnej hodnoty. Vlastný zoznam znalcov majú aj banky. Znalecké posudky robené našimi znalcami akceptujú všetky banky, naši znalci sú preverení, bez negatívnych zápisov, ktoré by evidoval zoznam znalcov Ministerstva spravodlivosti SR.

Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je možné vypočítať nasledovnými metódami:

  1. porovnávacia metóda
    • pre znalecké posudky a ohodnotenie nehnuteľností touto metódou využíva znalec transakčný prístup. Informácie získavajú znalci z trhu s nehnuteľnosťami, kde sledujú najmä lokalitu, rozlohu, počet obytných miestností či stav konkurenčných ponúk. Porovnávajú sa minimálne 3 nehnuteľnosti. Faktory porovnávania možno rozdeliť na ekonomické (forma a dátum prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a stavby, spôsob zaplatenia, atď.); polohové (lokácia stavby, atraktivita lokality, mesto, miesto,…); fyzické a konštrukčné faktory (najmä úroveň štandardu, použité materiály, príslušenstvo,…)
    • Pre výpočet môžu znalci použiť aj matematickú štatistiku v prípade, že je k dispozícii tak veľký súbor, aby boli splnené podmienky matematickej štatistiky pre relevantné znalecké posudky.
  2. výnosová metóda
    • používa sa najmä pre oceňovanie nehnuteľností – pozemkov, ktoré sú schopné dosahovať výnos
    • odhadca nehnuteľností odhaduje hodnotu na základe trhových výnosov, t.j., podľa toho, akú výšku nájmu je možné stanoviť vzhľadom na lokalitu a konkurenčné, porovnateľné pozemky
  3. kombinovaná metóda
    • kombinácia výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti porovnávacou a výnosovou metódou u stavieb, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu
  4. metóda polohovej diferenciácie.
    • spoločne s porovnávacou metódou je najvyužívanejšou pri odhade všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb
    • odhad nehnuteľnosti pri jej využití vychádza z technickej hodnoty nehnuteľnosti upravenej koeficientom polohovej odlišnosti, ktorý vyjadruje vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom čase a priestore
    • zvlášť sa stanovuje všeobecná hodnota pre stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, zvlášť pre byty a nebytové priestory a zvlášť pre pozemky

oceňovanie nehnuteľností, ohodnotenie nehnuteľností, odhad nehnuteľnosti, zoznam znalcov, znalecký posudok, znalecké posudky, znalec, znalci,

V prípade, že sa jedná o ohodnotenie nehnuteľností a stavieb nemocníc a zdravotníckych zariadení a hodnotenie ich všeobecnej hodnoty, sa vždy ako jedna z metód použije metóda polohovej diferenciácie a pri hodnotení faktorov sa zohľadňuje najmä faktor – súčasný technický stav.

Všeobecná hodnota stavieb, ktoré boli príslušným stavebným úradom určené alebo povolené na odstránenie, sa vypočíta ako rozdiel všeobecnej hodnoty použiteľného materiálu, ktorý je možné získať odstránením stavby a nákladov súvisiacich s odstránením stavby vrátane nákladov na odpratanie nepotrebného materiálu zo zbúranej stavby a jeho uloženia na skládku. Všeobecná hodnota stavby určenej na odstránenie nemôže byť záporná, t.j. znalecké posudky musia obsahovať kladný výsledok hodnoty stavieb určených na zbúranie. Nakoľko je zoznam znalcov delený podľa odborov a odvetví, aj pri určovaní všeobecnej hodnoty stavieb určených na odstránenie môžu znalecké posudky vypracovávať len znalci oprávnení pre daný odbor a dané odvetvie.

Výpočet východiskovej hodnoty (VH)

Ohodnotenie nehnuteľností robí znalec zapísaný v zozname znalcov na báze rozpočtových ukazovateľov, pričom každý rozpočtový ukazovateľ musí byť preskúmateľný. To znamená, že ho musí byť možné jednoznačne identifikovať názvom a zatriedením do číselníka klasifikácie stavieb. Ako tretí identifikačný bod je jednotková hodnota určená podľa verejne publikovaných katalógov, ktoré určuje ministerstvo a z ktorého daný rozpočtový ukazovateľ znalec vybral alebo vytvoril.

Pre správny odhad nehnuteľnosti a následne samotný znalecký posudok je nevyhnutné, aby znalec jednotkovú hodnotu upravil preskúmateľným spôsobom podľa jednotlivých charakteristík hodnoteného objektu (vybavenosť objektu, konštrukčno-materiálová charakteristika, výška podlaží, plocha podlaží a pod.) a prepočítal ju do cenovej úrovne k obdobiu, ku ktorému sa odhad ceny nehnuteľnosti robí.

Oceňovanie nehnuteľností s rôznymi konštrukčnými alebo účelovými časťami

Ak sa jedná o oceňovanie nehnuteľností, ktoré majú v horizontálnom alebo vertikálnom členení časti, ktoré sa typom konštrukcie alebo účelom výrazne líšia v klasifikácii stavieb, znalci nehnuteľností môžu východiskovú hodnotu vypočítať ako súčet hodnôt jednotlivých častí. Medzi takéto stavby sa radia napríklad bytové domy s obchodmi na prvom nadzemnom podlaží, dielne s kanceláriami na hornom podlaží, výrobné haly s administratívnymi alebo technickými prístavbami a pod.

Pri horizontálnom delení znalec spoločné časti stavby, t.j. obstavaný priestor základov a strechy, rozdelí podľa pomerov obstavaného priestoru vrchnej stavby jednotlivých častí.

Podobne znalec postupuje, aj keď tvorí znalecký posudok vstavieb v halových objektoch. Obstavaný priestor vstavby neznižuje hodnotu obstavaného priestoru halového objektu, iba ak ide o vertikálne oddeliteľnú (samostatnú) časť. V koeficiente vybavenosti halového objektu sa nezohľadňuje vybavenie vstavby a naopak.

V prípade, že obstavaný priestor časti stavby, ktorá sa líši konštrukciou alebo účelom použitia, tvorí zanedbateľný podiel na celej stavbe, ohodnotenie sa vykoná podľa prevažujúcej časti.

oceňovanie nehnuteľností, ohodnotenie nehnuteľností, odhad nehnuteľnosti, zoznam znalcov, znalecký posudok, znalecké posudky, znalec, znalci,

Nedokončené a poškodené stavby

Ak sa jedná o stavbu, ktorej výstavba sa začala, ale ktorej ešte stavebný úrad nevydal kolaudačné rozhodnutie, napr. rozostavané stavby, nadstavby a prístavby, znalci ju označujú ako nedokončenú. Nedokončenými stavbami sú tiež stavby, na ktorých sa vykonáva rekonštrukcia a modernizácia. Začiatkom výstavby sa na účely tejto vyhlášky rozumie fyzické začatie stavebných prác na hodnotenom objekte. Východisková hodnota sa pri odhade nehnuteľnosti, na ktorej sa s výstavbou nezačalo, nepočíta. Keď znalci robia znalecké posudky na nedokončené stavby, východiskovú hodnotu nedokončenej stavby počítajú ako východiskovú hodnotu stavby dokončenej na základe projektovej dokumentácie overenej stavebným úradom (ak taká projektová dokumentácia nie je alebo ak nie je v súlade so skutkovým stavom, tak podľa predpokladaného stavu stavby po jej dokončení) s tým, že odpočítajú východiskové hodnoty nevyhotovených a nedokončených konštrukcií a vybavení podľa ich pomerného percentuálneho zastúpenia na celej stavbe.

Podobným spôsobom znalci nehnuteľností postupujú aj tvorbe znaleckých posudkov poškodených stavieb. Za poškodenie sa nepovažuje fyzické alebo morálne starnutie jednotlivých konštrukcií alebo vybavení, ani dôsledky zanedbanej údržby hodnoteného objektu.

Všeobecná hodnota závad

Medzi najznámejšie závady na pozemkoch patria vecné bremená s povinnosťou strpieť, konať alebo zdržať sa. Známe sú napríklad vecné bremená ako právo užívania, právo prechodu a prejazdu, výškové obmedzenie stavby, povinnosť poskytnúť doživotné bývanie apod.

Pri výpočte všeobecnej hodnoty vecného bremena znalci rozlišujú, či ide právo alebo naopak o závadu. právo vyjadruje výhody, ktoré majiteľovi či užívateľovi vecné bremeno prináša, naopak závada je ekonomickým vyjadrením straty, ktorú zaťažený utrpel alebo môže utrpieť.

Opotrebenie stavby

Opotrebenie vyjadruje znehodnotenie technického stavu stavby v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, údržby stavby a pod. Uvádza sa v percentách a zodpovedá znehodnoteniu technického stavu stavby.

V prípade výpočtu opotrebenia nedokončených stavieb určujú opotrebenie znalci odborným odhadom.

oceňovanie nehnuteľností, ohodnotenie nehnuteľností, odhad nehnuteľnosti, zoznam znalcov, znalecký posudok, znalecké posudky, znalec, znalci,

Comments are closed.