Ohodnotenie nehnuteľností

Ohodnotenie nehnuteľností
5 (100%) 1 vote

OHODNOTENIE NEHNUTEĽNOSTÍ, OCEŇOVANIE NEHNUTEĽNOSTÍ

Aby mal znalecký posudok potrebnú vážnosť a dôveryhodnosť, musí oceňovanie nehnuteľností prebiehať zodpovedne a precízne. Zoznam znalcov je prísny ak dochádza k porušovaniam všeobecných predpisov a znalci sú si vedomí, že v prípade porušenia všeobecných pravidiel, napríklad, ak je odhad nehnuteľnosti podhodnotený, prípadne, ak sa zistí, že ohodnotenie nehnuteľností bolo robené s negatívnymi motívmi, sa znalecký posudok môže stať neplatným a znalec môže byť zo zoznamu znalcov vyškrtnutý.

Postup stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb

Pri stanovovaní všeobecnej hodnoty stavieb je potrebné zoznámiť sa najskôr s používaným názvoslovím a pojmami, ktoré sú pre štandardný odhad nehnuteľnosti a správne vypracovaný znalecký posudok nevyhnutné a ktoré znalci používajú s cieľom vypočítať čo najpresnejšie ohodnotenie nehnuteľností.

 

1.) Stavba

  • stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu, pričom so zemou môže byť stavba spojená niekoľkými spôsobmi, ktoré tiež vplývajú na výpočet hodnoty nehnuteľnosti:
    • pevným základom
    • zvarom alebo súčiastkami o základ alebo inú stavebnú konštrukciu
    • ukotvením pilótami alebo lanami ukončenými kotvou v zemi alebo je prichytená o inú stavbu
    • pripojením na existujúce siete alebo technické zariadenia
    • umiestnením pod zem
  • podľa stavebnotechnického vyhotovenia sa pre oceňovanie nehnuteľností členia na stavby pozemné (bytové domy, nebytové budovy, podzemné sklady,…) a inžinierske (letiskové dráhy, rozvody ropy, plynu či vody, cesty, tunely, mosty, železnice, golfové ihriská, lanovky,…)

 

2.) Všeobecná hodnota nehnuteľnosti (VŠH)

  • výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb
  • je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny nehnuteľností a stavieb ku dňu ohodnotenia
  • cena, ktorú by stavby a nehnuteľnosti mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže
  • cena, ktorá by mala byť dosiahnutá pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s potrebnou informovanosťou a opatrnosťou
  • predajná cena, ktorá vznikne za predpokladu, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou
  • jedna z najčastejšie využívaných metód pre oceňovanie nehnuteľností, tvoriaca základ pre znalecký posudok

 

3.) Východisková hodnota stavieb (VH)

  • znalecký odhad hodnoty stavby, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu postaviť v čase ohodnotenia
  • takýto odhad nehnuteľnosti znalec vyjadruje v znaleckom posudku v eurách bez dane z pridanej hodnoty

 

4.) Technická hodnota stavby (TH)

  • hodnota, ktorá je počítaná ako rozdiel znaleckého odhadu východiskovej hodnoty stavby a hodnoty zodpovedajúcej výške opotrebovania

 

5.) Výnosová hodnota stavieb (HV)

  • znalecký odhad nehnuteľnosti, resp. súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, znížená o rizikovú (diskontnú) sadzbu

 

Metódy ohodnocovania nehnuteľností a stavieb

 

Pri výpočte všeobecnej hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti je výber vhodnej metódy v kompetencii znalca. Zoznam znalcov obsahuje dostatočný počet kvalifikovaných znalcov v podstate na celom území Slovenska. V závislosti od druhu a účelu, pre ktorý je znalecký posudok robený, znalci môžu použiť aj viacero metód súčasne, avšak pre konečný odhad nehnuteľnosti je braná do úvahy tá metóda, ktorá najlepšie vystihuje definíciu všeobecnej hodnoty.

 

Všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je možné vypočítať nasledovnými metódami:

 

  1. porovnávacia metóda
    • pre ohodnotenie nehnuteľností touto metódou využíva znalec informácie z trhu s nehnuteľnosťami, kde sleduje najmä lokalitu, rozlohu, počet obytných miestností či stav konkurenčných ponúk
  2. výnosová metóda
    • používa sa najmä pre oceňovanie nehnuteľností – pozemkov, ktoré sú schopné dosahovať výnos
    • odhadca nehnuteľností odhaduje hodnotu na základe trhových výnosov, t.j., podľa toho, akú výšku nájmu je možné stanoviť vzhľadom na lokalitu a konkurenčné, porovnateľné pozemky
  3. kombinovaná metóda
    • kombinácia výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti porovnávacou a výnosovou metódou u stavieb, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu
  4. metóda polohovej diferenciácie.
    • spoločne s porovnávacou metódou je najvyužívanejšou pri odhade všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb
    • odhad nehnuteľnosti pri jej využití vychádza z technickej hodnoty nehnuteľnosti upravenej koeficientom polohovej odlišnosti, ktorý vyjadruje vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom čase a priestore

 

V prípade, že sa jedná o ohodnotenie nehnuteľností a stavieb nemocníc a zdravotníckych zariadení a hodnotenie ich všeobecnej hodnoty, sa vždy ako jedna z metód použije metóda polohovej diferenciácie a pri hodnotení faktorov sa zohľadňuje najmä faktor – súčasný technický stav.

Technická hodnota stavieb (TH)

Ako už bolo spomínané, technickou hodnotou stavieb znalci nehnuteľností zisťujú hodnotu stavieb po ich opotrebovaní.

 

Výpočet východiskovej hodnoty (VH)

Ohodnotenie nehnuteľností robí znalec na báze rozpočtových ukazovateľov, pričom každý rozpočtový ukazovateľ musí byť preskúmateľný. To znamená, že ho musí byť možné jednoznačne identifikovať názvom a zatriedením do číselníka klasifikácie stavieb. Ako tretí identifikačný bod je jednotková hodnota určená podľa verejne publikovaných katalógov, ktoré určuje ministerstvo a z ktorého daný rozpočtový ukazovateľ znalec vybral alebo vytvoril.

Pre správny odhad nehnuteľnosti a následne samotný znalecký posudok je nevyhnutné, aby znalec jednotkovú hodnotu upravil preskúmateľným spôsobom podľa jednotlivých charakteristík hodnoteného objektu (vybavenosť objektu, konštrukčno-materiálová charakteristika, výška podlaží, plocha podlaží a pod.) a prepočítal ju do cenovej úrovne k obdobiu, ku ktorému sa odhad nehnuteľnosti robí.

 

Vzorec pre výpočet východiskovej hodnoty

 

VH = M . (RU . kCU . kV . kZP . kVP . kK . kM ) [€],

 

Vysvetlivky:

M – počet merných jednotiek.

Stanovuje počet merných jednotiek hodnoteného objektu, ktoré boli vypočítané podľa technickej normy, na ktorej základe bol zostavený vybraný rozpočtový ukazovateľ.

 

RU – rozpočtový ukazovateľ

Základ pri rozpočtovom ukazovateli tvorí porovnateľný objekt. Výber rozpočtového ukazovateľa porovnateľného objektu urobí znalec podľa toho, ako je hodnotený objekt zaradený do číselníka príslušnej klasifikácie stavieb, na ktorej základe bol použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov zostavený.

Rozpočtový ukazovateľ je potom hodnota:

  • základných rozpočtových nákladov pripadajúcich na mernú jednotku porovnateľného objektu z katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom
  • stanovená tvorbou rozpočtového ukazovateľa na mernú jednotku hodnoteného objektu podľa katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom.
  • Rozumie sa hodnota základných rozpočtových nákladov na mernú jednotku porovnateľného objektu z katalógov rozpočtových ukazovateľov určených ministerstvom alebo Výber porovnateľného objektu (rozpočtového ukazovateľa) sa vykoná podľa zatriedenia hodnoteného objektu do číselníka príslušnej klasifikácie stavieb, na základe ktorej bol použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov zostavený.

V prípade, že sa robí odhad nehnuteľnosti, ktorou je stavebný objekt neuvedený v katalógoch ministerstva, znalec pre výpočet určenia hodnoty základných rozpočtových nákladov môže použiť sumu obstarávacích nákladov alebo cenové kalkulácie z ponukového rozpočtu.

 

kCU – koeficient vyjadrujúci vývoj cien

Je to hodnota získaná na základe zverejnených údajov štatistického úradu Slovenskej republiky, ktorá určuje index zmeny cien stavebných prác a materiálov. Vyjadruje zmenu cien vstupov za obdobie medzi termínom ohodnotenia a medzi dátumom, kedy bol zostavený rozpočtový ukazovateľ porovnateľného objektu. Ak k termínu hodnotenia nehnuteľnosti neboli aktuálne indexy verejne publikované, znalci použijú posledné známe.

 

kV – koeficient vplyvu vybavenosti hodnoteného objektu

Je rozdielom ceny vybavenia a konštrukcií hodnoteného a porovnateľného objektu.

 

Vypočíta sa podľa vzorca

 

 

kde

kSi – koeficient štandardu

Zohľadňuje podštandardné, štandardné alebo nadštandardné vybavenie i-tej konštrukcie alebo vybavenia. Ak je hodnotená konštrukcia alebo vybavenie podštandardné, je koeficient menší ako 1,00 a v prípade, keď je nadštandardné, je väčší ako 1,00. Ak sa na hodnotenom objekte nenachádza konštrukcia či vybavenie, ktoré sa nachádza na porovnateľnom objekte, koeficient sa rovná nule. Pri určovaní koeficientu sa zohľadňuje aj podiel hodnotenej konštrukcie alebo vybavenia na stavbe ako celku

 

cpi – cenový podiel i-tej konštrukcie alebo vybavenia vybraného porovnateľného objektu uvedený v katalógoch rozpočtových ukazovateľov,

 

cpnj – cenový podiel j-tej konštrukcie alebo vybavenia navyše, ktorý sa nevyskytuje v cenových podieloch porovnateľného objektu uvedených v katalógoch rozpočtových ukazovateľov a znalec ho zistí sa z pomeru odhadnutých alebo preukázateľných obstarávacích nákladov na jej vybudovanie v čase a mieste ohodnotenia k východiskovej hodnote hodnoteného objektu.

Vo výnimočných prípadoch je znalcom umožnené koeficient stanoviť zdôvodneným odborným odhadom. Odhadca nehnuteľností udelí koeficient rovný 1,0 ak je konštrukcia alebo vybavenie porovnateľného objektu rovnaká ako hodnoteného.

 

kZP – koeficient vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby

Vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavení závislých od zastavanej plochy v porovnaní s priemernou zastavanou plochou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Na výpočet koeficientu sa použijú primerané vzťahy vzhľadom na použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov. Priemerná zastavaná plocha sa vypočíta ako aritmetický priemer zastavaných plôch všetkých reprezentatívnych podlaží.

V prípade, že sa jedná o oceňovanie nehnuteľností ako inžinierske stavby, byty a nebytové priestory, znalci koeficienty vplyvu zastavanej plochy spravidla nepoužívajú.

 

kVP – koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží hodnotenej stavby

Tento koeficient vyjadruje rozdiel ceny konštrukcií a vybavenia závislých od konštrukčnej výšky v porovnaní s priemernou konštrukčnou výškou hodnotenej a porovnateľnej stavby. Pri výpočte koeficientu sa použijú primerané vzťahy vzhľadom na použitý katalóg rozpočtových ukazovateľov. Znalci vypočítavajú priemernú konštrukčnú výšku ako vážený priemer konštrukčných výšok všetkých podlaží stavby alebo jej časti. Ako váhu používajú znalci veľkosť zastavanej plochy príslušného podlažia.

Podobne ako v prípade koeficientu vplyvu zastavanej plochy hodnotenej stavby, ani koeficient vplyvu výšky podlaží znalci nehnuteľností pri inžinierskych stavbách, bytoch a nebytových priestoroch nepoužívajú.

 

 

kK – koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky

Pri výbere porovnateľného objektu s rovnakou konštrukčno-materiálovou charakteristikou hodnoteného objektu sa tento koeficient rovná 1,0 a vyjadruje rozdiel ceny v závislosti od použitého materiálu nosnej konštrukcie stavby, ak to nebolo zohľadnené v kV..

 

kM – koeficient vyjadrujúci územný vplyv

Vyjadruje zvýšené, resp. znížené náklady na výstavbu v danom mieste z dôvodu dopravných vzdialeností, možnosti zariadenia staveniska a pod.

 

Oceňovanie nehnuteľností s rôznymi konštrukčnými alebo účelovými časťami

Ak sa jedná o oceňovanie nehnuteľností, ktoré majú v horizontálnom alebo vertikálnom členení časti, ktoré sa typom konštrukcie alebo účelom výrazne líšia v klasifikácii stavieb, znalci nehnuteľností môžu východiskovú hodnotu vypočítať ako súčet hodnôt jednotlivých častí. Medzi takéto stavby sa radia napríklad bytové domy s obchodmi na prvom nadzemnom podlaží, dielne s kanceláriami na hornom podlaží, výrobné haly s administratívnymi alebo technickými prístavbami a pod.

Pri horizontálnom delení znalec spoločné časti stavby, t.j. obstavaný priestor základov a strechy, rozdelí podľa pomerov obstavaného priestoru vrchnej stavby jednotlivých častí.

Podobne znalec postupuje, aj keď tvorí znalecký posudok  vstavieb v halových objektoch. Obstavaný priestor vstavby neznižuje hodnotu obstavaného priestoru halového objektu, iba ak ide o vertikálne oddeliteľnú (samostatnú) časť. V koeficiente vybavenosti halového objektu sa nezohľadňuje vybavenie vstavby a naopak.

V prípade, že obstavaný priestor časti stavby, ktorá sa líši konštrukciou alebo účelom použitia, tvorí zanedbateľný podiel na celej stavbe, ohodnotenie sa vykoná podľa prevažujúcej časti.

 

Nedokončené a poškodené stavby

Ak sa jedná o stavbu, ktorej výstavba sa začala, ale ktorej ešte stavebný úrad nevydal kolaudačné rozhodnutie, napr. rozostavané stavby, nadstavby a prístavby, znalci ju označujú ako nedokončenú. Nedokončenými stavbami sú tiež stavby, na ktorých sa vykonáva rekonštrukcia a modernizácia. Začiatkom výstavby sa na účely tejto vyhlášky rozumie fyzické začatie stavebných prác na hodnotenom objekte. Východisková hodnota sa pri odhade nehnuteľnosti, na ktorej sa s výstavbou nezačalo, nepočíta. Východisková hodnota nedokončenej stavby sa vypočíta ako východisková hodnota stavby dokončenej na základe projektovej dokumentácie overenej stavebným úradom (ak taká projektová dokumentácia nie je alebo ak nie je v súlade so skutkovým stavom, tak podľa predpokladaného stavu stavby po jej dokončení) s tým, že znalec odpočet východiskovej hodnoty nevyhotovených a nedokončených konštrukcií a vybavení vykoná podľa ich pomerného percentuálneho zastúpenia na celej stavbe.

Podobným spôsobom znalci nehnuteľností postupujú aj pri poškodených stavbách. Za poškodenie sa nepovažuje fyzické alebo morálne starnutie jednotlivých konštrukcií alebo vybavení, ani dôsledky zanedbanej údržby hodnoteného objektu.

 

Výpočet technického stavu (TS) a hodnoty vyjadrujúcej opotrebenie stavby (HO)

 

Na celkové ohodnotenie nehnuteľností vplýva aj technický stav stavby a jej opotrebenie.

 

Pre výpočet technického stavu znalci nehnuteľností používajú vzorec:

TS = 100 – O [%],

kdeoce

O – opotrebenie stavby [%].

Opotrebenie stavby znalci počítajú lineárnou alebo analytickou metódou.

Opotrebenie vyjadruje znehodnotenie technického stavu stavby v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, údržby stavby a pod. Uvádza sa v percentách a zodpovedá znehodnoteniu technického stavu stavby.

 

Celkové opotrebenie stavby sa pri lineárnej metóde môže vypočítať ako vážený priemer opotrebení jednotlivých častí stavby, kde váhou je merná jednotka použitá pri výpočte východiskovej hodnoty.

Pri lineárnej metóde sa ukončenie predpokladanej životnosti určuje pre celú stavbu k rovnakému roku, aj keď opotrebenie nadstavieb, prístavieb a samostatne ohodnocovaných častí stavby znalci počítajú samostatne za každý rok ich veku rovnakým spôsobom.

 

 

Opotrebenie nedokončených stavieb určí znalec odborným odhadom.

Znalci nehnuteľností pri odhadovaní nedokončených nehnuteľnosti používajú pojmy:

Vek stavby (V) – rozdiel medzi termínom hodnotenia a termínom vydania kolaudačného rozhodnutia. Ak bola stavba užívaná ešte pred kolaudáciou, vek sa počíta tak, že od roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne stavba začala užívať. Vek možno určiť aj zdôvodneným odborným odhadom a to v prípade, že nemožno vek zistiť z dôveryhodných dokladov.

Základná životnosť stavby (ZZ) – je to tabuľkovito predpokladaná, v rokoch udávaná, životnosť daného typu stavby s ohľadom na jej konštrukčno-materiálové riešenie a zatriedenie do klasifikácie.

Životnosť stavby (Z) – celková predpokladaná životnosť stavby pri bežnej údržbe od jej vzniku až do úplného zániku. Udáva sa v rokoch. Odhadca nehnuteľností určuje životnosť stavby s prihliadnutím na jej konštrukčno-materiálové riešenie, údržbu, technický stav, spôsob a intenzitu užívania.

Comments are closed